厂房没有 IMB 或 PBG 怎么办？印尼 PP 28/2025 允许直接申请 SLF

中资企业在印尼常遇到的一幕：接手的厂房或仓库已经立在那里很多年，谁也拿不出当年的 IMB（建筑许可）。接着就出现一个误判——以为必须先把旧许可补出来、转成 PBG，经营许可才能往下走。这一步往往要耗掉几个月，而且多数情况下是不必要的。

2025年第28号政府条例（PP 28/2025）《基于风险的经营许可》为已建成的建筑提供了一条短得多的路径。本文说明条文、适用对象，以及哪些仍属强制。引用均出自 JDIH BPK 公布的官方文本。

第123条：很多人不知道的捷径

第123条第(1)款写得很明确：

在本政府条例生效前，已建成但尚未取得建筑许可（IMB）／PBG 的建筑物，其经营主体无需取得 PBG，可在通过 OSS 系统申请或延续经营许可（PB）和／或 PB UMKU 时，直接提交 SLF 申请。

三个要点：

• 建筑必须是在 PP 28/2025 生效之前就已建成。这不是给新建项目用的。
• PBG 完全不必办——不是延后办，也不是并行办。
• SLF 申请要随经营许可申请或延续一起在 OSS 提交，而不是单独先行办理。

第123条第(2)款覆盖另一种情况：建筑已建成且已持有 IMB 或 PBG 的，同样可在申请或延续 PB／PB UMKU 时直接提交 SLF 申请。两条路最终汇到同一处：SLF，走 OSS，挂在经营许可申请上。

PBG 与 SLF 在许可链条中的位置

第12条第(1)款列出三项基础要求：

第12条第(2)款规定签发按经营地点确定。第12条第(4)款设例外：位于经济特区（KEK）的，由 KEK 管理机构签发；位于自由贸易区（KPBPB）的，由当地主管机构签发。

还有一个界限常被忽略。第106条规定，PBG 与 SLF 是针对需要建造建筑物作为经营设施的经营主体而要求的。关键词是"需要建造"。如果你什么都不盖，起点就已经不同。

租户：第13条可能让你整条免掉

这是最常救下租户、却最少被引用的条文。第13条规定：

经营活动在共用的建筑物或商贸／服务综合体内进行，且管理方已持有 KKPR、PL、PBG 和／或 SLF 的，该贸易／服务经营主体无需满足基础要求，可直接通过 OSS 系统进入 PB 和／或 PB UMKU 申请环节。

也就是说，如果你的经营点位于商场、写字楼、受管理的商铺综合体，或管理方持有上述文件的物流园区，你不需要以自己的名义去办 KKPR、PL、PBG 或 SLF，直接进入经营许可申请即可。

要做的事很简单：签租约之前向管理方索取文件复印件。拿不出来，你就回到常规路径——这笔成本和工期应该计入租金谈判，而不是三个月后才突然出现。

既有建筑如何鉴定

第122条第(1)款规定，经营主体须在建筑物可被使用之前取得 SLF。第122条第(2)款明确 SLF 即建筑功能适用性达标的体现。

对已存在的建筑，第122条第(3)款规定机制：SLF 的满足，以功能适用性检查结果为依据，该检查由以下方实施：

• 技术评估人（pengkaji teknis）；或
• 由地方政府组建、由相关建筑主管机构人员组成的技术评定组。

被评估的是建筑今天的实际状况——结构、消防安全、卫生、电气——而不是几十年前的档案是否齐全。这正是第123条路径对老厂房切实可行的原因。

第122条第(4)款规定，就该项检查，主管公共工程事务的部委制定向经营主体收取的服务费标准。条例本身未列金额，实际费用因地区与建筑复杂度而异——请直接向 OSS 和当地技术部门核实，不要采信没有来源的流传数字。

新建厂房：PBG 仍须先行

第123条的宽免不适用于新建。第108条第(1)款要求经营主体在施工之前取得 PBG。依第108条第(3)款，流程分两阶段：规划咨询与签发。

规划咨询本身包含登记、技术标准符合性审查、以及符合性声明（第109条第(1)款）。值得记一笔：第109条第(2)款规定规划咨询不收取费用。

登记通过 OSS 系统提交，附申请人或所有权人数据、建筑物数据及技术方案文件（第110条第(1)款）。技术方案文件在第107条第(1)款所指的技术规划阶段编制。此后须通过 OSS 提交地方规费缴纳凭证，PBG 文件及其附件方予签发。

生效日期与被废止的旧法

PP 28/2025 于2025年6月5日在雅加达制定并公布，载于2025年印尼共和国国家公报第98号。第552条规定自公布之日起施行。

第550条规定两件事：关于基础要求、PB 及 PB UMKU 的既有法规，在不与本条例抵触的范围内继续有效；以及2021年第5号政府条例《基于风险的经营许可》被废止并宣告失效。

一个判断资料是否过时的简易标准：仍把 PP 5/2021 当作现行法的指引，都早于2025年6月。

四个让流程卡死的常见做法

1. 为老厂房去追 PBG。对 PP 28/2025 生效前已建成且无 IMB／PBG 的建筑，第123条第(1)款明确不必取得 PBG。去追，纯属浪费数月。
2. 把 SLF 当成单独先办的流程。第123条把 SLF 申请放在 OSS 里与经营许可申请或延续同时提交。
3. 租户在第13条适用时仍自行办理基础要求。先查管理方手上的文件。
4. KBLI 与现场实际活动不符。基础要求与行业许可都挂在分类上，开头选错，后面处处要改。

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常见问题

我们的厂房2010年建成，没有 IMB，必须先办 PBG 吗？

不必。PP 28/2025 第123条第(1)款规定，在条例生效前已建成但未持有 IMB 或 PBG 的建筑，其经营主体无需取得 PBG，可在通过 OSS 申请或延续 PB／PB UMKU 时直接提交 SLF 申请。

厂房有旧的 IMB，需要转成 PBG 吗？

第123条第(2)款给出同一条路径：已建成且已持有 IMB 或 PBG 的建筑，可在申请或延续 PB／PB UMKU 时直接提交 SLF 申请。

我们在商场里租铺位，需要自己办 SLF 吗？

多半不需要。第13条规定，在管理方已持有 KKPR、PL、PBG 和／或 SLF 的共用建筑或综合体内经营的贸易／服务主体，无需满足基础要求，可直接申请 PB／PB UMKU。请向管理方索取文件复印件作为依据。

既有建筑由谁来鉴定？

依第122条第(3)款，由技术评估人（pengkaji teknis），或由地方政府组建、由相关建筑主管机构人员组成的技术评定组实施。

费用是多少？

PP 28/2025 未列金额。第122条第(4)款规定由主管公共工程的部委制定检查服务费标准，PBG 规费则由地方规定。请直接向 OSS 与当地技术部门核实。一个对你有利的点：依第109条第(2)款，PBG 的规划咨询不收费。

PP 5/2021 还有效吗？

无效。PP 28/2025 第550条b项自 PP 28/2025 生效之日（2025年6月5日）起将其废止并宣告失效。

资料来源

• JDIH BPK —— 2025年第28号政府条例《基于风险的经营许可》（第12、13、106、107、108、109、110、122、123、550、552条；2025年国家公报第98号）
• OSS 机构 —— oss.go.id