Bangunan Usaha Belum Punya IMB atau PBG? Menurut PP 28/2025 Bisa Langsung Urus SLF

Banyak pemilik usaha berhenti di satu titik yang sama: gedung atau ruko yang dipakai sudah berdiri bertahun-tahun, tapi tidak ada IMB-nya. Lalu muncul anggapan bahwa izin usaha tidak bisa jalan sebelum IMB lama “dikonversi” jadi PBG — proses yang bisa makan waktu berbulan-bulan dan sering buntu karena berkas lama hilang.

Anggapan itu tidak sesuai dengan aturan yang berlaku sekarang. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko memberi jalan yang jauh lebih pendek untuk bangunan yang sudah terlanjur berdiri. Artikel ini menjelaskan pasalnya, siapa yang bisa memakai, dan apa yang tetap wajib. Semua kutipan diambil dari naskah resmi di JDIH BPK.

Pasal 123: jalan pintas yang jarang diketahui

Bunyi Pasal 123 ayat (1) PP 28/2025 cukup tegas:

Pelaku Usaha yang memiliki Bangunan Gedung yang telah berdiri namun belum memiliki izin mendirikan bangunan/PBG sebelum Peraturan Pemerintah ini berlaku, tidak perlu memperoleh PBG dan dapat langsung menyampaikan permohonan SLF pada saat mengajukan atau memperpanjang permohonan PB dan/atau PB UMKU melalui Sistem OSS.

Tiga hal penting dari ayat itu:

• Syaratnya bangunan telah berdiri sebelum PP 28/2025 berlaku. Bukan bangunan yang baru mau dibangun.
• PBG-nya tidak perlu diurus sama sekali — bukan diurus belakangan, bukan dikejar paralel.
• Permohonan SLF diajukan bersamaan dengan permohonan atau perpanjangan Perizinan Berusaha (PB) atau PB UMKU lewat OSS, bukan sebagai proses terpisah lebih dulu.

Pasal 123 ayat (2) mengatur sisi sebaliknya: pelaku usaha yang bangunannya sudah berdiri dan sudah punya IMB atau PBG juga bisa langsung mengajukan SLF pada saat mengajukan atau memperpanjang PB/PB UMKU lewat OSS. Jadi dua-duanya berujung sama: SLF, lewat OSS, menempel pada permohonan izin usaha.

Posisi PBG dan SLF dalam persyaratan dasar

Pasal 12 ayat (1) menyebut tiga persyaratan dasar perizinan berusaha:

Menurut Pasal 12 ayat (2), penerbitannya mengikuti lokasi kegiatan usaha. Ada pengecualian kewenangan di Pasal 12 ayat (4): untuk kegiatan di wilayah KEK penerbitannya oleh Administrator KEK, dan di wilayah KPBPB oleh lembaga yang berwenang di sana.

Pasal 106 memberi batasan yang sering luput dibaca: PBG dan SLF dipersyaratkan bagi pelaku usaha yang memerlukan pembangunan Bangunan Gedung sebagai fasilitas tempat usaha. Kata kuncinya “memerlukan pembangunan”. Kalau Anda tidak membangun apa-apa, konteksnya sudah berbeda sejak awal.

Penyewa ruko dan gedung: Pasal 13 bisa membebaskan Anda

Ini pasal yang paling sering menyelamatkan penyewa, dan paling jarang dikutip. Pasal 13 berbunyi:

Dalam hal kegiatan usaha dilakukan pada suatu Bangunan Gedung atau komplek perdagangan/jasa yang dipakai bersama dan pengelolanya telah memiliki KKPR, PL, PBG, dan/atau SLF, Pelaku Usaha perdagangan/jasa tidak perlu memenuhi persyaratan dasar dan dapat langsung melanjutkan ke tahap permohonan PB dan/atau PB UMKU melalui Sistem OSS.

Artinya, kalau usaha Anda ada di mal, gedung perkantoran, ruko dalam komplek, atau kawasan pergudangan yang pengelolanya sudah mengantongi dokumen-dokumen itu, Anda tidak perlu mengurus KKPR, PL, PBG, maupun SLF atas nama sendiri. Cukup lanjut ke permohonan PB di OSS.

Yang perlu Anda lakukan: minta salinan dokumen pengelola sebelum tanda tangan sewa. Kalau pengelolanya tidak bisa menunjukkan, posisi Anda kembali ke jalur biasa — dan itu biaya serta waktu yang seharusnya masuk perhitungan sewa. Daftar apa saja yang harus dicek sebelum sewa kami rangkum di checklist izin sebelum sewa lokasi.

Bagaimana SLF bangunan lama diperiksa

Pasal 122 ayat (1): SLF harus diperoleh pelaku usaha sebelum Bangunan Gedung dapat dimanfaatkan. Ayat (2) menegaskan SLF adalah syarat terpenuhinya kelaikan fungsi bangunan.

Untuk bangunan yang sudah ada, mekanismenya diatur Pasal 122 ayat (3): pemenuhan SLF dilakukan berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi yang dilaksanakan oleh:

• pengkaji teknis; atau
• tim penilai teknis yang dibentuk Pemerintah Daerah, terdiri atas instansi terkait penyelenggara bangunan gedung.

Jadi yang dinilai adalah kondisi fisik bangunan hari ini — struktur, keselamatan kebakaran, sanitasi, kelistrikan — bukan kelengkapan berkas perizinan dari puluhan tahun lalu. Ini yang membuat jalur Pasal 123 realistis untuk bangunan tua.

Pasal 122 ayat (4) menyebut bahwa atas pemeriksaan kelaikan fungsi itu, kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum membuat standar biaya jasa yang dikenakan bagi pelaku usaha. Besarannya tidak dicantumkan dalam PP ini, dan tarif riil bergantung pada daerah serta kompleksitas bangunan — cek langsung di OSS dan dinas teknis setempat, jangan percaya angka yang beredar tanpa sumber.

Kalau Anda membangun baru, PBG tetap wajib duluan

Keringanan Pasal 123 tidak berlaku untuk pembangunan baru. Pasal 108 ayat (1) menyatakan PBG harus dimiliki pelaku usaha sebelum pelaksanaan konstruksi. Tahapannya, menurut Pasal 108 ayat (3), ada dua: konsultasi perencanaan dan penerbitan.

Konsultasi perencanaan sendiri terdiri atas pendaftaran, pemeriksaan pemenuhan standar teknis, dan pernyataan pemenuhan standar teknis (Pasal 109 ayat 1). Satu hal yang layak dicatat: Pasal 109 ayat (2) menyatakan konsultasi perencanaan diselenggarakan tanpa dipungut biaya.

Pendaftarannya diajukan lewat Sistem OSS dengan menyampaikan data pemohon atau pemilik, data Bangunan Gedung, dan dokumen rencana teknis (Pasal 110 ayat 1). Dokumen rencana teknis disusun pada saat perencanaan teknis, sesuai Pasal 107 ayat (1). Setelah itu, pelaku usaha menyampaikan bukti pembayaran retribusi lewat OSS sebelum PBG terbit, dan dokumen PBG diterbitkan berikut lampirannya.

Untuk Jakarta, perlu diingat PBG dan SLF diproses lewat sistem daerahnya sendiri. Detailnya ada di halaman PBG Jakarta dan SLF Jakarta.

Kapan aturan ini berlaku dan apa yang dicabut

PP 28/2025 ditetapkan dan diundangkan di Jakarta pada 5 Juni 2025, dimuat dalam Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2025 Nomor 98. Pasal 552 menyatakan PP ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

Pasal 550 mengatur dua hal sekaligus: semua peraturan tentang persyaratan dasar, PB, dan PB UMKU tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan PP ini; dan PP Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko dicabut serta dinyatakan tidak berlaku.

Ini penting karena banyak panduan yang masih beredar di internet mengacu pada PP 5/2021. Kalau sebuah artikel atau konsultan masih menyebut PP 5/2021 sebagai dasar hidup, informasinya sudah tertinggal.

Empat kesalahan yang bikin proses mandek

1. Mengejar PBG untuk bangunan lama. Untuk bangunan yang berdiri sebelum PP 28/2025 berlaku dan belum punya IMB/PBG, Pasal 123 ayat (1) justru menyatakan PBG tidak perlu diperoleh. Mengejarnya membuang waktu.
2. Mengurus SLF sebagai proses terpisah. Pasal 123 menempatkan permohonan SLF pada saat mengajukan atau memperpanjang PB/PB UMKU lewat OSS. Diajukan sendirian di luar alur itu, sering tidak nyambung ke berkas izin usahanya.
3. Penyewa mengurus persyaratan dasar padahal Pasal 13 berlaku. Cek dulu dokumen pengelola gedung sebelum mengeluarkan biaya apa pun.
4. KBLI tidak sesuai kegiatan di lokasi. Persyaratan dasar dan izin sektoral menempel pada KBLI. Salah kode di awal menyeret salah di semua tahap berikutnya — pastikan dulu lewat cek KBLI 2025.

Bagaimana IzinBeres membantu

Sejak 2014 kami menangani lebih dari 6.000 klien, dan kasus “gedung lama tanpa IMB” adalah salah satu yang paling sering masuk. Yang biasanya kami kerjakan:

• memastikan kasus Anda masuk Pasal 123 atau Pasal 13, sebelum satu rupiah pun keluar;
• menyiapkan permohonan SLF yang menempel pada permohonan atau perpanjangan PB/PB UMKU di OSS;
• menghubungkan dengan pengkaji teknis untuk pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan;
• mengurus PBG dari konsultasi perencanaan sampai terbit, untuk yang memang membangun baru; dan
• merapikan KBLI serta NIB dan izin di OSS supaya seluruh rangkaiannya konsisten.

Kantor kami di Ruko South Sorrento Square No. 18, Gading Serpong, Cihuni, Kec. Pagedangan, Kabupaten Tangerang. Hadir langsung di Jabodetabek; luar kota dan luar pulau dilayani dengan dokumen online. Jam 09.00–19.00 WIB, tujuh hari.

FAQ

Bangunan saya berdiri tahun 2010 tanpa IMB. Apakah harus mengurus PBG dulu?

Tidak. Pasal 123 ayat (1) PP 28/2025 menyatakan pelaku usaha dengan bangunan yang telah berdiri namun belum memiliki IMB/PBG sebelum PP ini berlaku tidak perlu memperoleh PBG, dan dapat langsung mengajukan SLF saat mengajukan atau memperpanjang PB/PB UMKU lewat OSS.

Bangunan saya sudah punya IMB lama. Apakah harus dikonversi ke PBG?

Pasal 123 ayat (2) memberi jalur yang sama: bangunan yang telah berdiri dan telah memiliki IMB/PBG dapat langsung menyampaikan permohonan SLF pada saat mengajukan atau memperpanjang PB/PB UMKU melalui Sistem OSS.

Saya menyewa kios di mal. Perlu urus SLF sendiri?

Kemungkinan besar tidak. Pasal 13 menyatakan pelaku usaha perdagangan/jasa di bangunan atau komplek yang dipakai bersama, yang pengelolanya telah memiliki KKPR, PL, PBG, dan/atau SLF, tidak perlu memenuhi persyaratan dasar dan bisa langsung ke permohonan PB/PB UMKU. Minta salinan dokumen pengelola sebagai bukti.

Siapa yang memeriksa kelaikan fungsi bangunan lama?

Menurut Pasal 122 ayat (3), pemeriksaannya dilaksanakan oleh pengkaji teknis atau tim penilai teknis yang dibentuk Pemerintah Daerah dari instansi terkait penyelenggara bangunan gedung.

Berapa biayanya?

PP 28/2025 tidak mencantumkan angka. Pasal 122 ayat (4) menyebut kementerian bidang pekerjaan umum membuat standar biaya jasa pemeriksaan, sementara retribusi PBG diatur daerah masing-masing. Cek langsung di OSS dan dinas teknis setempat. Satu catatan positif: konsultasi perencanaan PBG diselenggarakan tanpa dipungut biaya (Pasal 109 ayat 2).

Apakah PP 5/2021 masih berlaku?

Tidak. Pasal 550 huruf b PP 28/2025 mencabut dan menyatakan PP Nomor 5 Tahun 2021 tidak berlaku sejak PP 28/2025 berlaku, yaitu 5 Juni 2025.

Sumber

• JDIH BPK — PP Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (Pasal 12, 13, 15, 106, 107, 108, 109, 110, 122, 123, 550, 552; LN 2025 No. 98)
• Lembaga OSS — oss.go.id untuk pengajuan PB, PB UMKU, PBG, dan SLF