Jasa Pengurusan PBG Jakarta
IzinBeres mendampingi pemilik bangunan, pengembang, dan pelaku usaha di lima kota administrasi DKI Jakarta mengurus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) lewat SIMBG — dari pengecekan KRK/KKPR, penyiapan dokumen rencana teknis, konsultasi TPA, sampai PBG terbit.
Jasa pengurusan PBG Jakarta dari IzinBeres membantu Anda memperoleh Persetujuan Bangunan Gedung melalui SIMBG untuk rumah tinggal, ruko, kantor, gudang, restoran, dan bangunan usaha lain di lima wilayah DKI Jakarta. Kami mengecek KRK/KKPR, menyiapkan dokumen rencana teknis bersama perencana bersertifikat, mendampingi konsultasi TPA, dan mengawal sampai retribusi ditetapkan dan PBG terbit.
Sejak 2021, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) digantikan PBG. Bedanya bukan sekadar nama: IMB dulu diminta sebelum membangun sebagai izin, sedangkan PBG adalah persetujuan atas dokumen rencana teknis yang diperiksa tim profesional ahli (TPA). Artinya, kualitas gambar dan perhitungan teknis Anda menentukan cepat-lambatnya proses — bukan seberapa sering Anda datang ke kantor pemerintah.
IzinBeres mendampingi perizinan usaha sejak 2014 dengan lebih dari 6.000 klien. Halaman ini menjelaskan apa itu PBG, siapa yang wajib, dokumen yang diminta di Jakarta, alur SIMBG langkah demi langkah, cara retribusi dihitung, dan kesalahan yang paling sering membuat pengajuan dikembalikan.
Apa itu PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis. PBG diatur dalam PP 16/2021 sebagai peraturan pelaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung, dan wajib diajukan pemilik sebelum pelaksanaan konstruksi (Pasal 253 ayat 4).
Proses PBG terdiri atas dua tahap: konsultasi perencanaan (pendaftaran, pemeriksaan pemenuhan standar teknis, dan pernyataan pemenuhan standar teknis) dan penerbitan (penetapan nilai retribusi, pembayaran, dan penerbitan PBG). Seluruh tahap berjalan lewat Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG). Untuk DKI Jakarta, PP 16/2021 secara khusus menetapkan bahwa dokumen rencana teknis diajukan kepada Pemerintah Provinsi, bukan pemerintah kabupaten/kota seperti daerah lain.
PBG berbeda dengan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). PBG diperlukan sebelum membangun; SLF diperlukan setelah bangunan selesai dan sebelum dimanfaatkan. Keduanya saling terkait: tanpa PBG (atau IMB lama yang masih berlaku), SLF tidak bisa diterbitkan, dan tanpa SLF izin usaha yang mensyaratkan lokasi fisik akan tertahan. Lihat panduan kami tentang jasa pengurusan SLF Jakarta untuk tahap setelah bangunan berdiri.
Siapa yang wajib mengurus PBG di Jakarta
Kewajiban PBG melekat pada pemilik bangunan gedung untuk setiap kegiatan berikut, apa pun fungsinya — hunian, usaha, sosial-budaya, keagamaan, maupun fungsi khusus:
- Membangun baru rumah tinggal, ruko, kantor, gudang, pabrik, hotel, restoran, klinik, atau bangunan lain di atas lahan yang peruntukannya sesuai KRK/KKPR.
- Mengubah, memperluas, atau mengurangi bangunan yang sudah ada — termasuk menambah lantai ruko, mengubah rumah menjadi kafe atau kantor (perubahan fungsi), atau renovasi yang menyentuh struktur.
- Merawat bangunan dengan pekerjaan yang mengubah elemen struktur atau sistem utilitas utama.
- Bangunan yang sudah berdiri tanpa PBG/IMB. PP 16/2021 Pasal 346 menyatakan bangunan yang telah berdiri dan belum memiliki PBG harus mengurus SLF terlebih dahulu; PBG kemudian diterbitkan bersama SLF setelah bangunan dinyatakan laik fungsi.
Pemilik yang sudah memegang IMB tidak perlu mengganti IMB menjadi PBG. Pasal 346 menegaskan IMB yang terbit sebelum PP 16/2021 tetap berlaku sampai masa izinnya berakhir. PBG baru diperlukan bila ada perubahan bangunan setelah itu.
Di Jakarta, kewajiban ini bersentuhan langsung dengan izin usaha. Sertifikat standar dan izin operasional yang diverifikasi lapangan — restoran, klinik, gudang, hotel — akan menanyakan legalitas bangunan. Banyak pelaku usaha baru menyadari PBG tidak ada setelah renovasi berjalan dan izin operasional tertahan. Pengecekan di awal, sebelum tanda tangan sewa, jauh lebih murah daripada membongkar pekerjaan.
Syarat dokumen PBG di Jakarta
Pasal 253 PP 16/2021 mewajibkan tiga kelompok informasi diunggah ke SIMBG: data pemohon/pemilik, data bangunan gedung, dan dokumen rencana teknis. Isi dokumen rencana teknis dirinci di Pasal 187. Berikut rinciannya sebagaimana yang kami siapkan untuk klien di Jakarta:
| Kelompok | Dokumen | Catatan untuk Jakarta |
|---|---|---|
| Data pemohon | KTP/KITAS pemilik; NPWP; akta pendirian & SK Kemenkumham serta NIB bila pemohon badan usaha; surat kuasa bila diwakilkan | Nama dan alamat di akta, NPWP, dan sertifikat tanah harus identik — perbedaan kecil sering jadi alasan pengembalian berkas. |
| Data tanah & ruang | Sertifikat tanah (SHM/SHGB/SHP) atau perjanjian pemanfaatan tanah; KRK (Keterangan Rencana Kota) atau KKPR dari OSS | KRK Jakarta diterbitkan Dinas CKTRP lewat JAKEVO dan memuat KDB, KLB, KDH, GSB, dan ketinggian maksimum yang harus dipatuhi rancangan. |
| Rencana arsitektur | Data perencana arsitektur, konsep rancangan, gambar tapak, denah, tampak, potongan, tata ruang dalam dan luar, detail utama (Pasal 187 ayat 3) | Perencana wajib bersertifikat kompetensi; di Jakarta penandatangan gambar lazimnya pemegang IPTB (Izin Pelaku Teknis Bangunan) bidang terkait. |
| Rencana struktur | Gambar struktur bawah dan atas beserta detail, gambar basemen bila ada, perhitungan struktur dilengkapi data penyelidikan tanah untuk bangunan lebih dari 2 lantai (Pasal 187 ayat 4) | Sondir/boring wajib untuk bangunan di atas 2 lantai; laporannya harus konsisten dengan asumsi daya dukung dalam perhitungan. |
| Rencana utilitas (MEP) | Perhitungan kebutuhan air bersih, listrik, air limbah, sampah, dan air hujan; gambar proteksi kebakaran, ventilasi, transportasi vertikal, proteksi petir, jaringan listrik, dan sanitasi (Pasal 187 ayat 5) | Sistem proteksi kebakaran disesuaikan tingkat risiko; untuk bangunan usaha, Dinas Gulkarmat DKI akan memeriksanya kembali saat SLF. |
| Spesifikasi & lingkungan | Spesifikasi teknis bangunan; dokumen lingkungan (SPPL/UKL-UPL/Amdal) sesuai skala kegiatan; rencana pertelaan bila bagian bangunan akan dialihkan (rumah susun/strata) | Persetujuan lingkungan diurus terpisah melalui OSS/Amdalnet sebelum atau paralel dengan PBG. |
Untuk rumah tinggal tunggal 1 lantai maksimal 72 m² atau 2 lantai maksimal 90 m², Pasal 252 memperbolehkan pemohon menyiapkan sendiri dokumen rencana teknis secara sederhana dengan desain prototipe atau ketentuan pokok tahan gempa, dan pemeriksaannya dilakukan Tim Profesi Teknis (TPT) paling lama 5 hari kerja. Di luar kategori itu, dokumen harus disusun penyedia jasa perencanaan bersertifikat dan diperiksa Tim Profesi Ahli (TPA).
Alur proses PBG di SIMBG (langkah demi langkah)
Alur berikut mengikuti Pasal 253–261 PP 16/2021 dan praktik di DKI Jakarta. Jakarta memiliki dua pintu masuk: portal SIMBG Daerah Khusus Jakarta (simbg.jakarta.go.id, diresmikan 20 Januari 2025) yang saat ini melayani PBG rumah tinggal, dan SIMBG nasional (simbg.pu.go.id) untuk bangunan lainnya. Memastikan pintu yang benar sebelum mengunggah adalah langkah pertama kami.
- Cek KRK/KKPR dan zonasi. Sebelum menggambar, kami pastikan peruntukan lahan dan intensitas bangunan (KDB, KLB, KDH, GSB, ketinggian) di KRK Jakarta cocok dengan rencana Anda. Rancangan yang melanggar KRK pasti dikembalikan TPA.
- Penyusunan dokumen rencana teknis. Perencana arsitektur, struktur, dan MEP bersertifikat menyusun gambar, perhitungan, dan spesifikasi sesuai Pasal 187. Kami mengoordinasikan agar ketiganya konsisten satu sama lain.
- Registrasi dan pendaftaran di SIMBG. Kami membuat atau memverifikasi akun SIMBG atas nama pemilik, mengisi data pemohon dan data bangunan, lalu mengunggah dokumen rencana teknis dalam format yang diminta.
- Pemeriksaan kelengkapan oleh Sekretariat. Sekretariat Dinas CKTRP memeriksa kelengkapan berkas. Bila lengkap, jadwal konsultasi perencanaan dikirim melalui SIMBG.
- Konsultasi perencanaan dengan TPA/TPT. TPA memeriksa pemenuhan standar teknis paling banyak 5 kali dalam kurun 28 hari kerja, dengan pemeriksaan pertama paling lama 3 hari kerja sejak pendaftaran (Pasal 254). Kami mendampingi perencana menjawab catatan dan merevisi gambar.
- Surat Pernyataan Pemenuhan Standar Teknis. Bila TPA merekomendasikan pemenuhan, Dinas Teknis menerbitkan surat pernyataan yang dilengkapi perhitungan teknis untuk retribusi (Pasal 256). Bila tidak, pemohon harus mendaftar ulang dengan perbaikan.
- Penetapan dan pembayaran retribusi. Dinas Teknis menetapkan nilai retribusi berdasarkan indeks terintegrasi dan harga satuan retribusi DKI (Pasal 261). Kami memeriksa SKRD agar fungsi dan klasifikasi bangunan tidak salah kelas, lalu pemilik membayar ke kas daerah.
- Penerbitan PBG oleh DPMPTSP. Setelah bukti bayar diverifikasi, DPMPTSP DKI atau UP PMPTSP kota administrasi menerbitkan dokumen PBG beserta lampirannya secara elektronik. Konstruksi baru boleh dimulai setelah tahap ini.
Estimasi waktu pengurusan PBG Jakarta
Estimasi di bawah dihitung sejak dokumen rencana teknis lengkap, bukan sejak konsultasi pertama. Waktu terbesar hampir selalu ada di penyusunan gambar dan siklus revisi TPA, bukan di penerbitan.
| Tahap | Acuan resmi | Pengalaman di lapangan |
|---|---|---|
| Penyusunan dokumen rencana teknis | Tidak diatur (tanggung jawab pemohon) | 1–4 minggu untuk rumah/ruko; lebih lama untuk gedung bertingkat dengan basemen |
| Pemeriksaan TPA (bangunan non-sederhana) | Paling banyak 5 kali dalam maksimal 28 hari kerja; pemeriksaan pertama ≤ 3 hari kerja (PP 16/2021 Pasal 254) | Selesai lebih cepat bila revisi pertama sudah tuntas; molor bila tiap catatan dijawab sebagian |
| Pemeriksaan TPT (rumah tinggal sederhana ≤ 72/90 m²) | Paling lama 5 hari kerja (Pasal 257) | Pemprov DKI mencatat PBG rumah sederhana pernah terbit dalam hitungan menit pada 20 Januari 2025 |
| Penetapan retribusi → penerbitan PBG | Setelah bukti bayar diterima DPMPTSP (Pasal 261) | Umumnya beberapa hari kerja setelah pembayaran tervalidasi |
Secara keseluruhan, untuk ruko atau bangunan usaha 2–4 lantai dengan dokumen yang siap, klien kami umumnya menerima PBG dalam 4–8 minggu. Untuk gedung bertingkat tinggi atau bangunan dengan fungsi campuran, waktunya bergantung pada jumlah siklus revisi dan kelengkapan dokumen lingkungan. Kami menyampaikan estimasi tertulis setelah melihat KRK dan draf gambar Anda.
Biaya PBG Jakarta: retribusi daerah vs biaya jasa
Ada dua komponen biaya yang perlu Anda bedakan, dan hanya satu di antaranya yang menjadi pendapatan IzinBeres.
1. Retribusi PBG (dibayar ke Pemprov DKI Jakarta)
Retribusi PBG adalah pungutan daerah yang nilainya ditetapkan Dinas Teknis setelah dokumen rencana teknis dinyatakan memenuhi standar. Menurut PP 16/2021 Pasal 261, nilai retribusi dihitung dari indeks terintegrasi (ditentukan oleh fungsi dan klasifikasi bangunan) dikalikan harga satuan retribusi yang ditetapkan pemerintah daerah. Di Jakarta, tarifnya mengacu pada Perda DKI Jakarta No. 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang memasukkan penerbitan PBG dan SLF ke dalam retribusi perizinan tertentu. Karena itu, besaran retribusi berbeda untuk rumah tinggal, ruko, dan gedung komersial dengan luas yang sama — dan kami tidak mencantumkan angka rupiah karena nilainya baru pasti setelah SKRD terbit. Tahap konsultasi perencanaan sendiri tidak dipungut biaya (Pasal 253 ayat 8).
2. Biaya jasa pendampingan dan perencanaan
Biaya jasa mencakup pengecekan KRK/KKPR, koordinasi perencana bersertifikat (arsitektur, struktur, MEP), penyelidikan tanah bila diperlukan, pengunggahan dan pemantauan SIMBG, pendampingan konsultasi TPA, dan pemeriksaan SKRD. Nilainya bergantung pada luas, jumlah lantai, fungsi bangunan, dan apakah gambar sudah tersedia atau harus dibuat dari awal. Hubungi kami untuk estimasi biaya — kami memberikan rincian tertulis yang memisahkan biaya jasa dari retribusi daerah sebelum pekerjaan dimulai.
IzinBeres tidak menerima titipan pembayaran retribusi. Retribusi dibayar langsung oleh pemilik ke kas daerah sesuai SKRD, dan bukti bayarnya menjadi dasar penerbitan PBG oleh DPMPTSP.
Kesalahan umum yang membuat PBG dikembalikan
Dari pengalaman mendampingi klien di Jakarta, penyebab pengembalian berkas hampir selalu sama dan hampir semuanya bisa dicegah sebelum unggah pertama.
- Rancangan melanggar KRK. KDB, KLB, atau GSB melebihi ketentuan, atau fungsi yang diajukan tidak sesuai zonasi. Ini tidak bisa "dinegosiasikan" di TPA; gambar harus diubah.
- Gambar arsitektur, struktur, dan MEP tidak konsisten. Denah arsitek beda dengan grid kolom struktur, atau shaft MEP tidak ada di gambar struktur. TPA memeriksa ketiganya bersamaan.
- Perhitungan struktur tanpa data tanah untuk bangunan lebih dari 2 lantai, atau asumsi daya dukung tidak sesuai laporan sondir.
- Perencana tidak bersertifikat atau sertifikat kompetensinya kedaluwarsa, sehingga dokumen ditolak sejak pemeriksaan kelengkapan.
- Data pemohon tidak identik antara KTP, akta, NPWP, dan sertifikat tanah — termasuk perbedaan ejaan alamat.
- Mengajukan PBG baru padahal seharusnya PBG perubahan (atau sebaliknya), sehingga proses harus diulang dari pendaftaran.
- Konstruksi sudah dimulai sebelum PBG terbit. Selain berisiko sanksi administratif berupa penghentian pekerjaan (Pasal 12 PP 16/2021), bangunan yang terlanjur berdiri harus menempuh jalur SLF dulu sebelum PBG bisa terbit.
- Menjawab catatan TPA sebagian-sebagian. Setiap siklus menghabiskan salah satu dari maksimal lima kali pemeriksaan; catatan yang tidak tuntas berarti pendaftaran ulang.
Pengurusan PBG per kota administrasi Jakarta
Pemeriksaan teknis PBG di Jakarta dilakukan Dinas CKTRP dan suku dinasnya, sementara penerbitan berada di DPMPTSP Provinsi atau Unit Pengelola PMPTSP kota administrasi sesuai skala bangunan. Sistemnya sama di lima wilayah, tetapi karakter bangunan dan titik hambatannya berbeda.
Jakarta Pusat
Didominasi perkantoran, hotel, dan ruko di kawasan padat dengan banyak lahan berstatus cagar budaya atau berada di koridor khusus. Pemeriksaan tampak dan ketinggian di KRK sering lebih ketat. Penerbitan PBG skala kota ditangani UP PMPTSP Kota Administrasi Jakarta Pusat. Lihat juga perizinan Jakarta Pusat.
Jakarta Selatan
Wilayah dengan perubahan fungsi terbanyak: rumah tinggal menjadi kafe, kantor, atau klinik di Kemang, Cipete, dan Tebet. Hampir semua kasus ini butuh PBG perubahan, bukan sekadar izin usaha. UP PMPTSP Kota Administrasi Jakarta Selatan memproses penerbitannya. Lihat perizinan Jakarta Selatan.
Jakarta Barat
Pergudangan dan industri ringan di Cengkareng dan Kalideres, serta ruko di Kembangan dan Puri. Isu yang sering muncul: gudang lama tanpa IMB yang harus menempuh jalur SLF dulu. Penerbitan lewat UP PMPTSP Kota Administrasi Jakarta Barat. Lihat perizinan Jakarta Barat.
Jakarta Utara
Gudang, pabrik, dan fasilitas logistik di Cilincing, Koja, dan Penjaringan, plus hunian vertikal di Kelapa Gading dan PIK. Dokumen lingkungan dan proteksi kebakaran menjadi titik perhatian utama. Penerbitan lewat UP PMPTSP Kota Administrasi Jakarta Utara. Lihat perizinan Jakarta Utara.
Jakarta Timur
Wilayah terluas dengan campuran perumahan, ruko di Cakung dan Duren Sawit, serta kawasan industri Pulogadung. Banyak pengajuan PBG rumah tinggal yang bisa memanfaatkan jalur TPT bila luasnya di bawah ambang Pasal 252. Penerbitan lewat UP PMPTSP Kota Administrasi Jakarta Timur. Lihat perizinan Jakarta Timur.
Kenapa memakai IzinBeres
Kami menangani legalitas bangunan sebagai bagian dari rangkaian izin usaha di Jakarta dan Tangerang, sehingga PBG tidak berjalan terpisah dari NIB, sertifikat standar, dan SLF.
Kami memeriksa KRK/KKPR di tahap awal supaya rancangan tidak perlu dirombak setelah dikembalikan TPA.
Konsultasi perencanaan di SIMBG gratis. Kalau bangunan Anda rumah sederhana dengan desain prototipe, kami sampaikan bahwa Anda bisa mengurusnya sendiri.
KRK dan IPTB lewat JAKEVO, PBG lewat SIMBG, NIB dan persetujuan lingkungan lewat OSS — kami menyelaraskan datanya agar verifikasi tidak gagal.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa bedanya PBG dengan IMB?
Apakah PBG bisa diurus sendiri tanpa jasa?
Berapa lama PBG terbit di Jakarta?
Berapa biaya PBG di Jakarta?
Apakah PBG punya masa berlaku?
Bangunan saya sudah berdiri tanpa IMB/PBG. Bagaimana?
Apa itu KRK dan kenapa harus ada sebelum PBG?
Apakah renovasi ruko atau mengubah rumah jadi kafe perlu PBG?
Apa sanksi membangun tanpa PBG di Jakarta?
Apakah IzinBeres juga mengurus SLF setelah PBG terbit?
Dasar hukum dan sumber resmi
Penjelasan di halaman ini disusun mengacu pada peraturan dan portal resmi berikut. Terakhir diperiksa 9 September 2026.
- PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung — Pasal 187 (dokumen rencana teknis), Pasal 253–261 (proses PBG, TPA, retribusi), Pasal 346 (ketentuan peralihan IMB).
- UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung — Dasar kewajiban PBG/SLF dan sanksi administratif serta denda (Pasal 44–46).
- SIMBG — Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (Kementerian PU) — Portal nasional pendaftaran PBG, SLF, SBKBG, dan RTB.
- SIMBG Daerah Khusus Jakarta (Dinas CKTRP) — Portal PBG Pemprov DKI Jakarta, diresmikan 20 Januari 2025.
- Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta — Dinas teknis yang memeriksa dokumen rencana teknis dan menerbitkan KRK.
- JAKEVO — DPMPTSP Provinsi DKI Jakarta — Layanan KRK, IPTB, dan perizinan daerah pendukung PBG.
- Perda DKI Jakarta No. 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah — Dasar tarif retribusi penerbitan PBG dan SLF di Jakarta.
- Pergub DKI Jakarta No. 20 Tahun 2024 tentang Ketentuan Tata Bangunan — Ketentuan KDB, KLB, ketinggian, dan tata letak bangunan yang menjadi acuan KRK.
Peraturan dan prosedur dapat berubah sewaktu-waktu, dan penerapannya bergantung pada fungsi, klasifikasi, dan lokasi bangunan. Halaman ini bersifat penjelasan umum, bukan nasihat hukum atau kajian teknis untuk bangunan tertentu. Untuk kondisi bangunan Anda, konfirmasikan ke Dinas CKTRP/DPMPTSP DKI Jakarta atau konsultasikan dengan tim kami.
Konsultasi Gratis Pengurusan PBG Jakarta
Kirimkan KRK (bila ada), alamat lahan, dan rencana bangunan Anda. Tim IzinBeres akan mengecek kesesuaian zonasi, dokumen yang masih kurang, dan memberi estimasi waktu serta biaya jasa tertulis sebelum Anda memutuskan.