Izin yang Dibutuhkan untuk Villa Sewa & Homestay di Bali
Halaman ini untuk pemilik villa atau homestay di Bali yang menyewakan kepada wisatawan, termasuk investor asing. Izin intinya: NIB dengan KBLI akomodasi yang tepat, sertifikat standar sektor pariwisata, kesiapan bangunan (PBG/SLF), dan pajak daerah. Untuk warga negara asing, struktur kepemilikan menentukan segalanya. IzinBeres adalah konsultan perizinan swasta yang mendampingi dan menyiapkan berkas; keputusan tetap di tangan instansi. Halaman ini merangkum izin, KBLI, dan jebakan yang paling sering terjadi.
IzinBeres (PT BOSTAP MAKMUR BERKAT) adalah konsultan swasta, bukan instansi pemerintah dan tidak berafiliasi dengan lembaga mana pun. Semua izin di halaman ini dapat Anda urus sendiri melalui kanal resmi (oss.go.id dan kanal instansi terkait) tanpa biaya jasa; biaya resmi negara dibayar langsung ke negara, terpisah dari biaya jasa kami.
Ditinjau secara hukum oleh Gusti Muhammad Farhan, S.H., M.H., Direktur IzinBeres · 5 Oktober 2026
Menyewakan villa di Bali sering dimulai santai: membangun, memasang foto di platform pemesanan, lalu menerima tamu. Masalah muncul saat petugas pajak daerah, dinas pariwisata, atau pemilik platform meminta NIB dan sertifikat usaha. Bagi pemilik asing, masalahnya lebih dalam, yaitu atas nama siapa tanah, bangunan, dan usahanya. Pastikan semuanya tertata sebelum membeli lahan atau menandatangani sewa jangka panjang, sebab mengubah struktur setelahnya mahal dan rumit. Kami menyarankan Anda memeriksa tiap butir secara berurutan.
Ada dua jalur yang harus dipisahkan. Pertama, izin usaha akomodasi: NIB, KBLI, dan sertifikat standar pariwisata lewat OSS. Kedua, status kepemilikan: WNI, PT lokal, PT PMA, atau hak pakai bagi orang asing. Pinjam nama (nominee) dilarang oleh UU Penanaman Modal. NIB bisa Anda ajukan sendiri di oss.go.id tanpa biaya jasa; berikut peta lengkapnya. Daftar di bawah juga menandai hal yang wajib dicek ke dinas setempat, karena aturan pelaksanaan bisa berbeda antar kabupaten.
Daftar izin yang dibutuhkan
Urutan di tabel mengikuti urutan pengurusan yang lazim. Kolom "penerbit" menyebut instansi dan kanal resminya — di kanal itulah Anda bisa mengurus sendiri tanpa biaya jasa.
| Izin / dokumen | Penerbit & kanal resmi | Dasar aturan | Kapan diurus |
|---|---|---|---|
| Badan usaha pemilik usaha (PT, atau PT PMA bagi investor asing) | Kemenkum, AHU Online (ahu.go.id); PMA lewat OSS | UU 25/2007 tentang Penanaman Modal, Pasal 5 ayat (2) | Paling awal, sebelum NIB |
| NIB dan perizinan berusaha sesuai risiko | OSS RBA (oss.go.id) | PP 28/2025 | Sebelum menerima tamu |
| Sertifikat standar usaha akomodasi pariwisata (menggantikan TDUP) | Kemenpar / lembaga sertifikasi usaha pariwisata lewat OSS | Permenpar 6/2025 | Setelah NIB; waktu pemenuhan sesuai OSS |
| Kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR) | OSS / pemda | Peraturan tata ruang; cek di OSS | Sebelum bangun atau alih fungsi |
| Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) | Pemda kabupaten/kota lewat SIMBG | PP 16/2021 dan PP 28/2025; cek ke dinas | Sebelum bangun dan sebelum dipakai usaha |
| Pajak barang dan jasa tertentu atas jasa perhotelan (PBJT) | Kabupaten/kota (mis. Badung, Gianyar), Bapenda setempat | UU 1/2022 dan PP 35/2023 | Setelah usaha beroperasi |
| Kepatuhan Perda Bali tentang kepariwisataan budaya | Pemprov Bali dan pemda | Perda Bali 5/2020; cek ke dinas pariwisata | Sepanjang usaha berjalan |
| Pungutan bagi wisatawan asing | Pemprov Bali (dibayar wisatawan, bukan pemilik villa) | Perda Bali 6/2023 jo. Perda Bali 2/2025 | Dikenakan pada wisatawan asing yang masuk Bali |
Kode KBLI 2025 yang biasanya dipakai
Pilih kode yang benar-benar menggambarkan kegiatan utama; setiap KBLI membawa persyaratan izin dan tingkat risiko sendiri di OSS. Judul resmi dan tingkat risiko terbaru selalu dicek ulang di oss.go.id.
| Kode | Judul KBLI 2025 | Risiko OSS | Uraian |
|---|---|---|---|
| 55201 | Aktivitas Rumah Tinggal Sewa (Homestay) (dari 55130 Pondok Wisata) | cek di OSS | Lihat uraian KBLI 55201 |
| 55203 | Akomodasi jenis vila (hasil konversi 55193 KBLI 2020) | cek di OSS | Lihat uraian KBLI 55203 |
| 55209 | Penyediaan akomodasi jangka pendek lainnya (dari 55199) | cek di OSS | Lihat uraian KBLI 55209 |
| 55204 | Apartemen hotel (dari 55194; bukan kode villa) | cek di OSS | Lihat uraian KBLI 55204 |
Belum yakin kodenya? Cek KBLI 2025 gratis atau kirim deskripsi usaha Anda lewat WhatsApp.
Urutan pengurusan yang disarankan
- Putuskan struktur kepemilikan. Pilih WNI, PT lokal, PT PMA, atau hak pakai untuk hunian pribadi. Putuskan sebelum membeli atau menandatangani sewa jangka panjang.
- Dirikan badan usaha. Bagi investor asing, PT PMA dengan KBLI akomodasi. Siapkan rencana investasi dan alamat usaha.
- Cek tata ruang dan bangunan. Pastikan lokasi boleh untuk akomodasi wisata (KKPR) dan bangunan punya PBG dan SLF.
- Ambil NIB. Ajukan lewat oss.go.id dengan KBLI yang cocok dengan jenis akomodasi Anda.
- Penuhi sertifikat standar. Ikuti standar usaha akomodasi pariwisata sesuai tingkat risiko di OSS.
- Daftarkan pajak daerah. Tanyakan PBJT dan kewajiban pelaporan ke Bapenda kabupaten.
- Urus izin tinggal pemilik asing. Investor yang akan bekerja mengelola usahanya perlu KITAS investor lewat imigrasi.
Dokumen yang perlu Anda siapkan
- Paspor atau KTP pemilik
- Akta pendirian PT dan SK badan hukum
- NPWP badan usaha
- Sertifikat tanah dan perjanjian sewa atau hak pakai
- Dokumen PBG dan SLF bangunan
- Peta lokasi dan KKPR
- Denah, jumlah kamar, dan fasilitas
- Dokumen rencana penanaman modal (untuk PMA)
- Prosedur keselamatan: APAR, jalur evakuasi, P3K
Kesalahan yang sering terjadi
Memakai nama orang lain (nominee). Pasal 33 UU 25/2007 melarang perjanjian atau pernyataan yang menyatakan saham atas nama orang lain, dan menyatakannya batal demi hukum. Risikonya aset bisa hilang tanpa perlindungan hukum.
Menyewakan tanpa NIB dan sertifikat standar. Platform pemesanan, bank, dan petugas pajak makin sering meminta bukti legalitas. Usaha tanpa NIB bisa kena teguran atau penutupan oleh pemda.
Salah memilih KBLI. Homestay, villa, dan apartemen hotel punya kode berbeda di KBLI 2025. Kode yang keliru bisa mengubah standar yang harus dipenuhi.
Mengira hak pakai bisa dipakai usaha apa saja. PP 18/2021 mengatur orang asing memiliki rumah tempat tinggal lewat hak pakai. Untuk disewakan sebagai usaha, minta penjelasan notaris atau PPAT dan konsultan sebelum membeli.
Biaya jasa pendampingan IzinBeres
| Layanan | Biaya jasa | Estimasi waktu |
|---|---|---|
| NIB via OSS | Mulai Rp 1.000.000 | 1–3 hari kerja |
| Pendirian PT PMA | Mulai Rp 12.000.000 | sesuai penawaran tertulis |
| Pendirian PT (lokal) | Mulai Rp 7.000.000 | 5–10 hari kerja |
| KITAS investor | Mulai Rp 8.500.000 | sesuai penawaran tertulis |
| Sertifikat standar pariwisata, PBG/SLF, dan pajak daerah | Sesuai penawaran tertulis | sesuai penawaran tertulis |
Yang tercantum hanya biaya jasa IzinBeres, mulai dari, dan ditulis dalam penawaran tertulis sebelum Anda membayar. Biaya resmi negara (PNBP, retribusi, materai, notaris) dibayar ke negara/pihak terkait sesuai tarif resmi, terpisah dan bukan pendapatan kami. Semua izin dapat diurus sendiri melalui kanal resmi tanpa biaya jasa.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bolehkah orang asing menyewakan villa di Bali?
Apakah TDUP masih dipakai?
KBLI apa untuk villa dan homestay?
Apakah wisatawan asing yang menginap di villa saya dikenai pungutan?
Pajak apa yang berlaku untuk villa sewa?
Bisakah saya mengurus sendiri tanpa konsultan?
Sumber resmi
- Peraturan.go.id: UU 25/2007 tentang Penanaman Modal: peraturan.go.id
- Peraturan.go.id: PP 18/2021 (hak pakai orang asing): peraturan.go.id
- Peraturan.go.id: Perda Bali 2/2025 (pungutan wisatawan asing): peraturan.go.id
- BPK Peraturan: Permenpar 6/2025: peraturan.bpk.go.id
- OSS: konversi KBLI 55130 ke 55201: ujicoba-stg.oss.go.id
- OSS: konversi KBLI 55193 ke 55203: ujicoba-stg.oss.go.id
- OSS: konversi KBLI 55199 ke 55209: ujicoba-stg.oss.go.id
- Kemenko Perekonomian: PBJT: ekon.go.id
Diperbarui 5 Oktober 2026. Peraturan, kode KBLI, dan tingkat risiko dapat berubah; halaman ini penjelasan umum, bukan nasihat hukum untuk kasus tertentu. Hal yang ditandai "cek di OSS" atau "cek ke instansi" berarti rinciannya perlu dikonfirmasi langsung di kanal resmi saat Anda mengajukan.
Kirim rencana usaha Anda, kami petakan izinnya
Ceritakan jenis usaha, lokasi, dan bentuk badan usahanya. Kami balas dengan daftar izin yang relevan, urutan, dan penawaran tertulis — gratis, sebelum Anda membayar apa pun.
Garansi biaya jasa kembali bila pengajuan ditolak karena kelalaian kami. Syarat & ketentuan berlaku.
IzinBeres adalah konsultan swasta independen, bukan instansi pemerintah.