Jasa Pendirian PT PMA Bali
IzinBeres mendirikan PT PMA untuk investor asing yang ingin berusaha di Bali: dari mengecek apakah KBLI Anda masih terbuka untuk PMA setelah pembatasan 18 KBLI sejak Mei 2026, mencocokkan lokasi dengan RDTR dan status lahan, sampai akta, pengesahan AHU, NIB di OSS, KITAS, dan LKPM. Biaya jasa mulai Rp 12 juta. Kami tidak punya kantor di Bali; berkas dikerjakan dari Gading Serpong dengan dokumen online dan staf datang ke Bali bila diperlukan.
Ditinjau secara hukum oleh Gusti Muhammad Farhan, S.H., M.H., Direktur IzinBeres · 27 September 2026
Syarat hukum PT PMA sama di seluruh Indonesia. Di Bali, pertanyaan pertama yang harus dijawab justru bukan modal, melainkan apakah bidang usaha Anda masih boleh dimasuki PMA. Sejak minggu ketiga Mei 2026 Pemerintah Provinsi Bali, dengan persetujuan Menteri Investasi, menutup akses OSS bagi PMA di 18 KBLI yang selama ini paling diminati investor asing kecil: akomodasi skala kecil, sewa kendaraan, ritel, dan kebugaran.
Pertanyaan kedua adalah lokasi. Tanah di Bali dibatasi tata ruang yang ketat, arahan tinggi bangunan, dan larangan alih fungsi sawah. Rencana vila, kafe, atau studio yang terlihat wajar di atas kertas sering berhenti di tahap kesesuaian ruang. Halaman ini membahas dua gerbang itu lebih dulu, baru dokumen dan biaya.
Fakta lokal Bali yang menentukan PT PMA Anda
| Hal | Fakta resmi | Artinya untuk PT PMA Anda |
|---|---|---|
| Bidang usaha tertutup | Pemprov Bali (berita 24 Juli 2026): setelah memperoleh persetujuan Menteri Investasi, akses OSS bagi PMA ditutup untuk 18 KBLI kategori risiko rendah dan menengah rendah, berlaku di seluruh Bali sejak minggu ketiga Mei 2026. Contoh yang disebut antara lain hotel dengan luas bangunan di bawah 6.000 m², sewa mobil dan motor, ritel pakaian dan makanan, dan pusat kebugaran. | Rencana usaha kecil ala "PMA untuk satu vila atau satu kafe" perlu dicek ulang. Kami memeriksa setiap KBLI di OSS sebelum akta, karena daftar lengkapnya tidak dimuat di berita resmi. |
| Pengawasan PMA berjalan | Dalam kebijakan yang sama, perusahaan yang sudah berizin tetap wajib menyampaikan LKPM, dan Pemprov memberi perhatian khusus pada PMA yang menjalankan usaha melalui virtual office. | Alamat virtual untuk usaha yang nyatanya beroperasi di lapangan adalah titik rawan. Siapkan alamat usaha yang sesuai kegiatan. |
| RDTR Badung | Enam RDTR Kabupaten Badung tercatat "Sudah Terintegrasi" dengan OSS: Kuta (Perbup 8/2021), Kuta Utara (Perbup 9/2021), Kuta Selatan (Perbup 59/2021), WP Mengwi (Perbup 34/2022), WP Abiansemal (Perbup 6/2023), WP Petang (Perbup 28/2023). | Di Canggu, Seminyak, Kuta, Jimbaran, atau Uluwatu, kesesuaian ruang dinilai OSS langsung terhadap zona RDTR. Koordinat yang salah zona tidak bisa "dinegosiasikan" belakangan. |
| Tinggi bangunan | Perda Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023 tentang RTRW Provinsi Bali 2023–2043, Pasal 100 ayat (2): arahan ketinggian bangunan secara umum dibatasi maksimum 15 m. Ayat-ayat berikutnya memuat pengecualian terbatas. | Rencana hotel atau apartemen bertingkat tinggi perlu dihitung ulang sejak studi kelayakan, bukan saat PBG. |
| Lahan pertanian | Instruksi Gubernur Bali Nomor 5 Tahun 2025 (Desember 2025) meminta seluruh bupati dan wali kota tidak melakukan dan tidak memberikan persetujuan alih fungsi lahan pertanian, termasuk LP2B dan Luas Baku Sawah, ke sektor non-pertanian. | Tanah sawah yang ditawarkan "murah untuk vila" bisa menjadi aset yang tidak bisa dibangun. Cek status lahan sebelum membayar sewa jangka panjang. |
| Perizinan daerah | DPMPTSP Kabupaten Badung melayani 149 jenis izin dan non-izin lewat LAPERON (app.laperon.badungkab.go.id) berdasarkan Perbup 81/2019, untuk perizinan non-berusaha kewenangan Kabupaten. DPMPTSP Kota Denpasar berkantor di Graha Sewaka Dharma, Jl. Majapahit, Lumintang; tata ruang Denpasar diatur Perda Kota Denpasar 8/2021 (RTRW 2021–2041). | NIB dan izin berusaha PMA tetap lewat OSS. LAPERON dan DPMPTSP daerah baru relevan untuk izin kewenangan daerah yang menyusul, tergantung lokasi di Badung atau Denpasar. |
| Warga asing | Surat Edaran Gubernur Bali Nomor 7 Tahun 2025: wisatawan asing dilarang bekerja dan/atau berbisnis tanpa dokumen resmi dari instansi berwenang. | Mendirikan PT PMA tidak otomatis mengizinkan Anda bekerja. Direksi dan investor asing tetap perlu KITAS yang sesuai sebelum aktif menjalankan usaha. |
Syarat dokumen PT PMA Bali
Dokumen intinya nasional. Kolom terakhir menunjukkan apa yang perlu disiapkan lebih cermat untuk proyek di Bali.
| Dokumen | Dasar | Catatan Bali |
|---|---|---|
| Paspor pemegang saham dan direksi asing | Praktik notaris dan AHU | Sisa masa berlaku yang panjang memudahkan KITAS sesudahnya. |
| Dokumen badan hukum pemegang saham asing (akta, anggaran dasar, keputusan investasi) | Praktik notaris | Apostille atau legalisasi kedutaan plus terjemahan tersumpah, dimulai sebelum jadwal akta. |
| Rencana KBLI lima digit dan nilai investasi | Perpres 10/2021 jo. 49/2021; Permen Investasi/BKPM 5/2025 | Wajib dicek terhadap pembatasan 18 KBLI Bali sejak Mei 2026. |
| Koordinat dan bukti penguasaan lokasi (sewa tanah/bangunan) | Kesesuaian ruang di OSS | Cocokkan dengan zona RDTR dan status LP2B/sawah sebelum sewa ditandatangani. |
| Rencana bangunan (bila membangun) | PBG; RTRW Bali | Perhitungkan arahan tinggi 15 m sejak desain awal. |
| KTP dan NPWP pemegang saham atau direksi WNI (bila ada) | Praktik notaris dan OSS | Untuk komposisi campuran. |
Alur dan lama proses
| Tahap | Yang dikerjakan | Perkiraan |
|---|---|---|
| 1. Gerbang Bali | KBLI dicek terhadap pembatasan PMA; lokasi dicek terhadap RDTR, arahan tinggi, dan status lahan | 1–2 hari kerja, tanpa biaya |
| 2. Dokumen asing | Apostille atau legalisasi di negara asal, terjemahan tersumpah | Tergantung negara asal |
| 3. Akta dan AHU | Akta notaris, pengesahan badan hukum lewat AHU Online | Beberapa hari kerja; batas 60 hari sejak akta (UU 40/2007 Pasal 10) |
| 4. NPWP dan NIB | NPWP badan, NIB dan kesesuaian ruang di OSS RBA | Beberapa hari kerja bila data konsisten |
| 5. Sesudah berdiri | Izin sektoral atau daerah bila perlu, KITAS direksi/investor, LKPM tiap triwulan | Berjalan sesuai kebutuhan usaha |
Estimasi kami 10–20 hari kerja sejak dokumen lengkap. Untuk proyek Bali, keterlambatan paling mahal bukan di akta, tetapi saat investor sudah membayar sewa tanah lalu baru mengetahui KBLI tertutup atau lokasinya salah zona. Karena itu tahap 1 kami kerjakan sebelum apa pun ditandatangani.
Kesalahan yang sering terjadi di Bali
Menyewa tanah dulu, cek KBLI belakangan. Setelah pembatasan Mei 2026, sebagian bidang yang dulu lazim untuk PMA kecil tidak lagi terbuka. Sewa jangka panjang yang sudah dibayar tidak ikut dibatalkan.
Membeli "izin vila" lewat sawah murah. Instruksi Gubernur 5/2025 menutup jalan alih fungsi LP2B dan sawah, dan RDTR Badung sudah dibaca langsung oleh OSS.
Merancang bangunan melebihi 15 meter. Arahan tinggi dari RTRW Provinsi Bali berlaku umum; pengecualiannya sempit.
Menjalankan usaha lapangan dengan virtual office. Pemprov Bali secara terbuka menyoroti PMA yang beroperasi lewat virtual office.
Bekerja sebelum KITAS terbit. PT PMA yang sudah punya NIB tidak membuat direksi asingnya boleh bekerja dengan visa kunjungan. Lihat jasa pengurusan KITAS Bali.
Lupa LKPM. Tenggatnya 15 April, 15 Juli, 15 Oktober, dan 15 Januari lewat OSS, dan Pemprov Bali menegaskan kewajiban ini tetap berlaku bagi PMA yang sudah berizin.
Biaya jasa
| Layanan | Biaya jasa | Catatan |
|---|---|---|
| Pendirian PT PMA Bali | Mulai Rp 12.000.000 | Cek KBLI tertutup dan zonasi, akta, AHU, NPWP, NIB |
| KITAS investor / direksi | Mulai Rp 8.500.000 | Lihat rincian di halaman KITAS Bali |
| Pendaftaran merek | Mulai Rp 4.500.000 | Per kelas |
| Pengurusan NIB/perubahan KBLI | Mulai Rp 750.000 | Untuk perusahaan yang sudah berdiri |
Biaya jasa mulai dari, di luar biaya resmi negara, PNBP, legalisasi dokumen luar negeri, terjemahan tersumpah, dan biaya perjalanan staf ke Bali bila diperlukan. Besaran biaya resmi mengikuti aturan yang berlaku — cek langsung di OSS atau instansi terkait.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah benar PMA tidak bisa lagi masuk bidang usaha tertentu di Bali?
PT PMA saya sudah berdiri sebelum Mei 2026. Apa yang berubah?
Bagaimana memastikan lokasi usaha di Badung sesuai tata ruang?
Berapa modal minimal PT PMA di Bali?
Berapa biaya dan lama jasa pendirian PT PMA Bali di IzinBeres?
Sumber
- Pembatasan akses OSS bagi PMA di 18 KBLI, berlaku sejak minggu ketiga Mei 2026 (berita Pemprov Bali, 24 Juli 2026): baliprov.go.id
- Daftar RDTR Kabupaten Badung dan status integrasi OSS: tarubali.baliprov.go.id
- Perda Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023 tentang RTRW Provinsi Bali 2023–2043: peraturan.bpk.go.id · ulasan ketentuan tinggi bangunan: tarubali.baliprov.go.id
- Instruksi Gubernur Bali Nomor 5 Tahun 2025 tentang larangan alih fungsi lahan pertanian: baliprov.go.id
- LAPERON DPMPTSP Kabupaten Badung: dpmptsp.badungkab.go.id · kontak DPMPTSP Kota Denpasar: dpmptsp.denpasarkota.go.id · Perda Kota Denpasar 8/2021: jdih.denpasarkota.go.id
- Surat Edaran Gubernur Bali Nomor 7 Tahun 2025: bmc.baliprov.go.id
Diperbarui 27 September 2026. Daftar KBLI yang terbuka untuk PMA, zona RDTR, dan prosedur dapat berubah; halaman ini penjelasan umum, bukan nasihat hukum untuk kasus tertentu.
Cek dulu: apakah bidang usaha dan lokasi Anda di Bali masih terbuka untuk PMA?
Kirim rencana kegiatan usaha, perkiraan lokasi (kecamatan atau titik peta), dan komposisi pemegang saham. Dalam satu hari kerja kami balas dengan KBLI, status keterbukaan PMA, catatan zonasi, daftar dokumen, dan estimasi biaya.
Garansi uang kembali jika izin tidak terbit. Syarat dan ketentuan berlaku.
IzinBeres adalah konsultan swasta independen, bukan instansi pemerintah.