Izin yang Dibutuhkan untuk Usaha Kos-kosan & Guest House
Anda punya rumah, ruko, atau bangunan yang mau disewakan per kamar sebagai kos atau guest house? Izin intinya adalah NIB lewat OSS dengan KBLI akomodasi yang tepat, lalu izin bangunan (PBG/SLF), izin lingkungan sederhana, dan kewajiban pajak daerah. Semua bisa Anda urus sendiri lewat kanal resmi tanpa biaya jasa. IzinBeres adalah konsultan perizinan swasta yang mendampingi Anda menyiapkan berkas dan mengajukan atas nama Anda melalui OSS.
IzinBeres (PT BOSTAP MAKMUR BERKAT) adalah konsultan swasta, bukan instansi pemerintah dan tidak berafiliasi dengan lembaga mana pun. Semua izin di halaman ini dapat Anda urus sendiri melalui kanal resmi (oss.go.id dan kanal instansi terkait) tanpa biaya jasa; biaya resmi negara dibayar langsung ke negara, terpisah dari biaya jasa kami.
Ditinjau secara hukum oleh Gusti Muhammad Farhan, S.H., M.H., Direktur IzinBeres · 5 Oktober 2026
Kos-kosan dan guest house sering dianggap usaha rumahan yang bebas urusan izin. Padahal begitu kamar disewakan secara teratur, usaha Anda tercatat sebagai usaha akomodasi. Artinya Anda perlu NIB, bangunan yang sah secara hukum, dan kepatuhan pajak daerah. Kabar baiknya, usaha kecil biasanya masuk tingkat risiko yang prosesnya ringan.
Pembeda utama kos dan guest house ada di cara menyewakan. Kos umumnya bulanan untuk penghuni tetap. Guest house atau pondok wisata melayani tamu harian atau mingguan, sehingga lebih dekat ke standar usaha pariwisata. Pilihan KBLI yang salah bisa membuat izin tidak sesuai kegiatan, jadi tentukan dulu model sewa Anda sebelum mengajukan NIB. Aturan jumlah kamar dan pajak berbeda di tiap daerah, jadi selalu cek ke dinas setempat.
Daftar izin yang dibutuhkan
Urutan di tabel mengikuti urutan pengurusan yang lazim. Kolom "penerbit" menyebut instansi dan kanal resminya — di kanal itulah Anda bisa mengurus sendiri tanpa biaya jasa.
| Izin / dokumen | Penerbit & kanal resmi | Dasar aturan | Kapan diurus |
|---|---|---|---|
| NIB (Nomor Induk Berusaha) | Sistem OSS RBA, oss.go.id | PP 28/2025 tentang Perizinan Berusaha Berbasis Risiko | Paling awal, sebelum usaha beroperasi |
| Sertifikat Standar usaha pariwisata (bila KBLI/skala Anda mensyaratkan) | Kementerian Pariwisata melalui OSS atau dinas pariwisata daerah | Permenpar 6/2025 | Setelah NIB, sebelum menerima tamu |
| KKPR (kesesuaian ruang) | OSS, oss.go.id (cek zonasi lokasi) | PP 28/2025 dan ketentuan tata ruang daerah | Sebelum mengurus bangunan |
| PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan SLF | Pemda melalui SIMBG, simbg.pu.go.id | PP 16/2021 tentang peraturan pelaksanaan UU Bangunan Gedung | Sebelum bangun/ubah fungsi; SLF sebelum dipakai |
| SPPL atau dokumen lingkungan sesuai skala | Dinas lingkungan hidup daerah / OSS | PP 22/2021 tentang Penyelenggaraan Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup | Setelah NIB, sesuai ketentuan daerah |
| Sertifikat Laik Sehat (SLS) bila disyaratkan | Dinas kesehatan setempat | Ketentuan standar usaha akomodasi; cek ke dinas | Sebelum operasional, bila diminta |
| Pendaftaran pajak daerah (PBJT jasa perhotelan) | Bapenda/dinas pendapatan daerah | UU 1/2022 (HKPD) dan Perda pajak daerah | Setelah usaha berjalan; cek batas dan tarif ke Bapenda |
Kode KBLI 2025 yang biasanya dipakai
Pilih kode yang benar-benar menggambarkan kegiatan utama; setiap KBLI membawa persyaratan izin dan tingkat risiko sendiri di OSS. Judul resmi dan tingkat risiko terbaru selalu dicek ulang di oss.go.id.
| Kode | Judul KBLI 2025 | Risiko OSS | Uraian |
|---|---|---|---|
| 55909 | Penyediaan Akomodasi Lainnya YTDL (kos-kosan dan sejenisnya) | Cek di OSS; biasanya menengah rendah pada skala besar | Lihat uraian KBLI 55909 |
| 55201 | Aktivitas Rumah Tinggal Sewa (Homestay) | Cek di OSS; rendah pada skala besar | Lihat uraian KBLI 55201 |
| 55106 | Aktivitas Hotel Nonbintang | Cek di OSS; bergantung skala | Lihat uraian KBLI 55106 |
| 68111 | Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa (bila hanya menyewakan bangunan) | Cek di OSS | Lihat uraian KBLI 68111 |
Belum yakin kodenya? Cek KBLI 2025 gratis atau kirim deskripsi usaha Anda lewat WhatsApp.
Urutan pengurusan yang disarankan
- Tentukan model sewa. Putuskan bulanan (kos) atau harian (guest house). Ini menentukan KBLI dan standar yang berlaku.
- Cek zonasi lokasi. Pastikan lokasi boleh dipakai untuk akomodasi lewat KKPR di OSS atau dinas tata ruang.
- Urus NIB di OSS. Daftar di oss.go.id, pilih KBLI yang sesuai, lalu lihat izin lanjutan yang diminta sistem.
- Rapikan bangunan. Pastikan PBG dan SLF sesuai fungsi. Bangunan lama tanpa dokumen perlu penyesuaian.
- Lengkapi izin lingkungan dan kesehatan. Ajukan SPPL dan sertifikat kesehatan jika diminta dinas daerah.
- Daftar pajak daerah. Tanyakan ke Bapenda apakah kos Anda dikenai PBJT, berapa tarifnya, dan cara lapornya.
- Pasang tanda dan aturan. Siapkan aturan penghuni, kontrak sewa, dan laporan tamu ke RT/RW atau aparat sesuai aturan setempat.
Dokumen yang perlu Anda siapkan
- KTP pemilik dan NPWP
- Akta pendirian dan SK Kemenkumham (bila berbentuk PT/CV)
- Sertifikat tanah atau bukti hak atas bangunan
- PBG dan SLF atau dokumen bangunan lama
- Denah dan jumlah kamar
- Foto bangunan dan lingkungan
- Surat izin atau persetujuan lingkungan sekitar bila diminta daerah
- Email aktif dan nomor ponsel untuk akun OSS
Kesalahan yang sering terjadi
Memakai KBLI yang tidak sesuai. Kos bulanan dan guest house harian beda perlakuan. Salah KBLI membuat izin tidak mencakup kegiatan Anda. Revisi di OSS memang bisa, tapi makan waktu.
Mengabaikan status bangunan. Rumah tinggal yang dialihfungsikan jadi akomodasi sering belum punya PBG/SLF sesuai fungsi baru. Ini bisa menahan izin lanjutan.
Menganggap kos pasti bebas pajak. Aturan pajak kos berubah sejak UU HKPD dan penerapannya berbeda per daerah. Tanyakan langsung ke Bapenda sebelum menetapkan harga sewa.
Lupa izin lingkungan. Limbah, sampah, dan kebisingan kamar sewa bisa memicu keluhan warga. Siapkan SPPL dan komunikasi dengan RT/RW sejak awal.
Biaya jasa pendampingan IzinBeres
| Layanan | Biaya jasa | Estimasi waktu |
|---|---|---|
| NIB via OSS | Mulai Rp 1.000.000 | 1–3 hari kerja |
| SPPL | Mulai Rp 6.000.000 | sesuai penawaran tertulis |
| Pendirian PT (bila ingin badan hukum) | Mulai Rp 7.000.000 | 5–10 hari kerja |
| PBG/SLF, SLS, dan pajak daerah | Sesuai penawaran tertulis | tergantung dinas daerah |
Yang tercantum hanya biaya jasa IzinBeres, mulai dari, dan ditulis dalam penawaran tertulis sebelum Anda membayar. Biaya resmi negara (PNBP, retribusi, materai, notaris) dibayar ke negara/pihak terkait sesuai tarif resmi, terpisah dan bukan pendapatan kami. Semua izin dapat diurus sendiri melalui kanal resmi tanpa biaya jasa.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah kos-kosan wajib punya NIB?
Kos berapa kamar yang kena pajak daerah?
Beda izin kos dan guest house apa?
Bisa urus izin tanpa PT?
Bangunan lama tanpa IMB bagaimana?
Apakah IzinBeres menjamin izin selesai?
Sumber resmi
- OSS RBA (portal perizinan berusaha): oss.go.id
- Permenpar 6/2025 – Standar Kegiatan Usaha Sektor Pariwisata: peraturan.bpk.go.id
- PP 28/2025 – Perizinan Berusaha Berbasis Risiko: peraturan.bpk.go.id
- Pencarian KBLI di OSS: oss.go.id
Diperbarui 5 Oktober 2026. Peraturan, kode KBLI, dan tingkat risiko dapat berubah; halaman ini penjelasan umum, bukan nasihat hukum untuk kasus tertentu. Hal yang ditandai "cek di OSS" atau "cek ke instansi" berarti rinciannya perlu dikonfirmasi langsung di kanal resmi saat Anda mengajukan.
Kirim rencana usaha Anda, kami petakan izinnya
Ceritakan jenis usaha, lokasi, dan bentuk badan usahanya. Kami balas dengan daftar izin yang relevan, urutan, dan penawaran tertulis — gratis, sebelum Anda membayar apa pun.
Garansi biaya jasa kembali bila pengajuan ditolak karena kelalaian kami. Syarat & ketentuan berlaku.
IzinBeres adalah konsultan swasta independen, bukan instansi pemerintah.